Региональное
Законодательство
Калининградской области

Решение Калининградского областного суда от 29.08.2014 по делу N 3-23/2014 <Об отказе в удовлетворении заявления о признании частично недействующим Постановления Правительства Калининградской области от 29.08.2013 N 641 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области">

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ
от 29 августа 2014 г. по делу № 3-23/2014

Калининградский областной суд в составе судьи Зеленского А.М.
при секретаре Корженко И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлениям Ш., П. об оспаривании результатов кадастровой оценки земельных участков, утвержденной постановлением Правительства Калининградской области № 641 от 29 августа 2013 г. "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области",

установил:

Постановлением № 641 от 29 августа 2013 г. "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области" в приложении - таблице № 1 под порядковыми номерами 130535 и 130302 определена кадастровая стоимость земельных участков, принадлежащих Ш. (кадастровый номер <...>), П. (кадастровый номер <...>) соответственно 54694792,99 руб. и 28745550,86 руб.
Названное постановление Правительства Калининградской области официально опубликовано в газете "Калининградская правда" (вкладыш "Официальный вестник Правительства Калининградской области") в номерах со 162-го от 11.09.2013 г. до 201-го от 08.11.2013 г., и вступило в силу с 01.01.2014 г.
Ш. и П. обратились в суд с заявлениями об оспаривании результатов кадастровой оценки земельных участков, указав, что принадлежащие им участки имеют разрешенное использование для обслуживания нежилых зданий, используемых под автостоянку. При кадастровой оценке эти земельные участки должны были быть отнесены к группе 1.2.3 "Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов", утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ № 39 от 15.02.2007 г. - земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок. Однако данные земельные участки были незаконно отнесены к группе 1.2.5 Методических указаний - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. Данное нарушение законодательства повлекло многократное увеличение кадастровой стоимости земельных участков и размеров земельного налога, уплачиваемого его собственниками. Считают, что оценщики, превысив свои полномочия, в нарушение требований действующего законодательства изменили вид разрешенного использования земельных участков, установленный органами местного самоуправления. Просят признать оспариваемый акт в части утверждения кадастровой оценки принадлежащих им земельных участков недействующим и не подлежащим применению с момента его принятия.
В судебном заседании представитель Ш. и П. - М. заявление поддержал по изложенным в нем основаниям.
Представитель Правительства Калининградской области - Готовчик А.Л. с заявлением не согласился. Полагал, что, установив, что на земельных участках имеются коммерческие организации, использующие находящиеся на них здания под офисы и ремонтные мастерские для осуществления предпринимательской деятельности, оценщик правомерно отнес эти участки к группе 1.2.5 Методических указаний - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
Выслушав пояснения представителей заявителя и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено судом, Ш. является собственником земельного участка площадью 9589 кв.м. с кадастровым номером <...> с разрешенным использованием для обслуживания нежилых зданий, используемых под автостоянку, расположенного по адресу: <...>.
П. является собственником земельного участка площадью 4849 кв.м. с кадастровым номером <...> с разрешенным использованием для обслуживания нежилого здания, используемого под автостоянку, расположенного по адресу: <...>.
В соответствии с Государственным контрактом № 152-К/2012 от 21.12.2012 г. ООО "Оценка и Консалтинг" были проведены работы по актуализации результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Калининградской области. Кадастровая стоимость земельных участков определена отчетом об оценке № 27-КО от 21.06.2013 г. на основании которого Правительством Калининградской области утвержден оспариваемый заявителями акт. Отчет об оценке получил положительное экспертное заключение.
Согласно статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Статьей 24.15 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона, актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости, за исключением случая, установленного статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Таким образом, действующее законодательство устанавливает при определении государственной кадастровой стоимости земельных участков приоритет норм, регулирующих оценочную деятельность, над другими положениями законодательства. Исходя из смысла ст. 66 Земельного кодекса РФ государственная кадастровая оценка земельного участка должна быть максимально приближена к рыночной стоимости земельного участка или полностью соответствовать ей. Очевидно, что земельные участки, используемые для извлечения прибыли при осуществлении предпринимательской деятельности и земельные участки, используемые гражданами для личных нужд, имеют разную рыночную и, соответственно, кадастровую стоимость.
Пунктом 16 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости" (ФСО № 4), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508, установлено, что при определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты оценки, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов оценки на основании анализа информации о рынке объектов оценки, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки для каждого исследуемого вида объектов оценки.
Действительно, приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № П/276 от 03 июля 2012 г. признан утратившим силу приказ Роснедвижимости от 27.06.2007 г. № П/0152 "Об утверждении технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов". Однако новое регулирование по изложенным в данном нормативном акте вопросам не произведено. В рамках законодательства об оценочной деятельности оценщик имел право использовать установленные ранее подходы к определению государственной кадастровой стоимости земельных участков. В частности в таблице 1 (типовой перечень видов разрешенного использования), имевшейся в указанных Технических рекомендациях было установлено, что к третьей группе - земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок, относятся только земельные участки, используемые для личных, семейных и домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Земельные участки ремонтных мастерских, складов, станций технического обслуживания отнесены этим нормативным актом к пятой группе видов разрешенного использования.
Указанные выше подходы, примененные в процессе оценки, полностью отвечают смыслу законодательства о соответствии друг другу рыночной и государственной кадастровой стоимости земельных участков. Так как земельные участки используются Ш. и П. для осуществления предпринимательской деятельности, доводы заявителей о том, что они ремонтируют на принадлежащих им земельных участках только автотранспорт, находящийся в их собственности, и используемый в перевозках, не имеют правового значения. Следовательно, оспариваемый правовой акт полностью соответствует требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность.
Из пояснений представителя заявителей в судебном заседании и документов инвентарных дел БТИ видно, что на перечисленных выше, а также на смежных земельных участках находятся нежилые здания, принадлежащие Ш. и П. на основании решений Черняховского городского суда Калининградской области от 09 ноября 2004 г. и договоров купли-продажи, а именно: склад общей площадью 70,9 кв.м., склад горючего и масел общей площадью 103,9 кв.м., пожарный водоем, площадью 29,7 кв. м. котельная общей площадью 77,1 кв.м., склад общей площадью 104,1 кв.м., цех ЖБИ 255,4 кв.м., двухэтажное нежилое здание - мастерские, общей площадью 3189,5 кв.м., станция технического обслуживания общей площадью 1480,7 кв.м., котельная общей площадью 93,3 кв.м., административное здание 608,8 кв.м.
Ни одно из этих зданий, согласно планам нежилых помещений и экспликаций площадей, не приспособлено для использования под автостоянку. Стоянка транспортных средств осуществляется на территории, предназначенной для обслуживания нежилых зданий. Здания используются организациями, осуществляющими коммерческую деятельность в виде перевозок.
Предъявляя требования об оспаривании результатов кадастровой оценки, заявители полагают, что кадастровая оценка должна была быть осуществлена исходя из установленного органами местного самоуправления при передаче в собственность земельных участков вида разрешенного использования - для автостоянок.
Однако такие выводы противоречат обстоятельствам дела и нормам материального права.
В соответствии с п. 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
Таким образом, при проведении государственной кадастровой оценки выясняется функциональное использование земельных участков, а не только их разрешенное использование, установленное в соответствии с земельным законодательством.
В силу данной нормы, а также положений пунктов 2.2.3, 2.2.5 "Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов", утвержденных Приказом Минэкономразвития РФ № 39 от 15.02.2007 г., при расчете кадастровой стоимости осуществляется сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов из источников информации, содержащих достоверную информацию.
Сбор сведений о значениях факторов стоимости может осуществляться для каждого земельного участка и (или) для совокупности земельных участков в составе земель населенных пунктов, если значения данного фактора стоимости для совокупности земельных участков в составе земель населенных пунктов схожи.
В качестве рыночной информации используются:
- цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);
- цены предложения (купля-продажа, аренда);
- цены спроса (купля-продажа, аренда);
- информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке;
- коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;
- иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.
В качестве источников информации могут быть определены:
- официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления;
- средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;
- отчеты об оценке рыночной стоимости.
Таким образом, оценщик имеет право получать информацию, используемую для оценки, из различных источников. Использование только сведений, содержащихся в документах кадастрового учета земельных участков, невозможно и не предусмотрено законом, поскольку данные документы не отражают функционального использования таких объектов недвижимого имущества и их рыночную стоимость.
Методические указания приняты во исполнение п. 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316, и имеют меньшую юридическую силу. При их противоречии с указанным выше документом следует применять Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.
Действительно, пунктом 1.2.3 "Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" предусмотрено определение кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения гаражей и автостоянок.
Полагая, что принадлежащие заявителям земельные участки должны быть оценены как автостоянки, заявители не учитывают, что разрешенное использование принадлежащих им участков установлено для обслуживания нежилых зданий, используемых под автостоянку. То есть основной вид разрешенного использования земельных участков - обслуживание нежилых зданий. Нежилые здания могут быть использованы для различных целей, выясняемых при проведении кадастровой оценки земельных участков. В зависимости от функционального использования нежилого здания оно может быть отнесено к одной из многочисленных групп, установленных методическими рекомендациями. При этом вид разрешенного использования принадлежащих заявителям земельных участков, который предусмотрен Методическими указаниями, связан с их фактическим использованием под автостоянку.
Установив, что нежилые здания, расположенные на земельных участках используются для коммерческих целей, а сами здания предназначены для размещения складов, офисов и ремонтных мастерских, оценщик правомерно отнес их к группе 1.2.5 Методических указаний - земельные участки, предназначенные для размещения объектов бытового обслуживания.
Так как данное дело относится к спорам, возникшим из публичных отношений, суд полагает необходимым оценить законность оспариваемых результатов кадастровой оценки всесторонне.
Пунктом 1.2.9. Методических указаний установлена группа разрешенного использования земельных участков: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
Поскольку на принадлежащих заявителям земельных участках отсутствуют крупные промышленные предприятия фабрики и заводы, а имеющиеся склады, ремонтные мастерские и офисы организаций предназначены для осуществления коммерческих перевозок, обслуживания и ремонта транспортных средств, эти участки правомерно отнесены оценщиками к группе 1.2.5 Методических указаний.
Нельзя согласиться с доводами представителя заявителей о том, что результаты проведенной ранее кадастровой оценки, при которой их участки были оценены как используемые под автостоянки, не могли быть пересмотрены. Пунктом 3 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316, государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет.
Согласно статьям 24.11 и 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.
Так как ранее результаты кадастровой оценки были утверждены постановлением Правительства Калининградской области № 769 от 28.11.2008 г., новая государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов на территории Калининградской области произведена правомерно. При этом в законодательстве отсутствует указание о том, что результаты новой кадастровой оценки должны соответствовать результатам предыдущей оценки, так как в противном случае проведение кадастровой оценки земель не реже одного раза в пять лет не имеет смысла.
Оснований для удовлетворения заявлений Ш. и П. нет.
Руководствуясь ст.ст. 194, 195, 196, 197, 198, 253 ГПК РФ, суд

решил:

Ш., П. отказать в удовлетворении заявления об оспаривании результатов кадастровой оценки земельных участков, утвержденной постановлением Правительства Калининградской области № 641 от 29 августа 2013 г. "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области".
Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации через Калининградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 03 сентября 2014 г.

Судья Калининградского
областного суда
А.М. Зеленский


------------------------------------------------------------------